今年以來(lái)，恒大頻頻曝出負面新聞，包括商票大面積違約、金融機構起訴、業(yè)主集體維權等等。

一個(gè)這幾年風(fēng)光無(wú)限，自身資產(chǎn)上萬(wàn)億的超級地產(chǎn)集團一夜之間竟然出現搖搖欲墜的生存危機，說(shuō)實(shí)話(huà)，這種情況是誰(shuí)也沒(méi)有想到的。

那么，恒大究竟做錯了什么，讓這個(gè)龐大的企業(yè)突然出現了巨大的生存危機？

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大型企業(yè)出現生存問(wèn)題一定是重大決策出了問(wèn)題，恒大也不例外。恒大的問(wèn)題歸根結底就是一個(gè)，決策者對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢出現重大誤判！

螞蟻出事之后，央媒有句名言流傳甚廣——沒(méi)有馬云的時(shí)代，只有時(shí)代的馬云。

這句名言其實(shí)套用在房地產(chǎn)行業(yè)同樣適用——沒(méi)有地產(chǎn)的時(shí)代，只有時(shí)代的地產(chǎn)。

過(guò)去20年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)是時(shí)代的產(chǎn)物，是中國城市化大規模躍進(jìn)的副產(chǎn)品，當中國城市化進(jìn)程明顯放緩之后，屬于房地產(chǎn)的黃金時(shí)代其實(shí)已經(jīng)結束。

特別是從2016年開(kāi)始，高層旗幟鮮明提出“房住不炒”之后，這也是房地產(chǎn)時(shí)代結束的一個(gè)再明顯不過(guò)的信號。

但是恒大在2018年之后依然在瘋狂拿地，甚至是加杠桿（負債）拿地——這就是投機性很強的決策，在恒大決策者看來(lái)（其實(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)共識），中國房地產(chǎn)雖然黃金時(shí)代結束了，理論上還應該有個(gè)白銀時(shí)代。

在競爭加劇的白銀時(shí)代，應該遵循強者恒強，弱者恒弱的規律。恒大拼命拿地做大規模，不正是讓自己變成那個(gè)“強者恒強”的強者嗎？

但是，誰(shuí)也沒(méi)想到，從2020年年底開(kāi)始，國家對房地產(chǎn)的重拳打壓來(lái)得這么猛！

2020年底，銀保監會(huì )發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住房地產(chǎn)行業(yè)放水的額度。

接著(zhù)，就是對房?jì)r(jià)漲幅較快的城市實(shí)施二手房指導價(jià)——這個(gè)指導價(jià)遠遠低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，銀行按照這個(gè)二手房指導價(jià)發(fā)放按揭貸款其實(shí)就是大幅度提高了買(mǎi)房的門(mén)檻。

這個(gè)二手房指導價(jià)政策堪稱(chēng)是給房地產(chǎn)銷(xiāo)售降溫的大殺器，這個(gè)政策實(shí)施之后，最火爆的深圳樓市二手房交易已經(jīng)降了8成！

金融機構不貸款，終端銷(xiāo)售迅速降溫，這兩項政策對于負債率很高的房地產(chǎn)企業(yè)堪稱(chēng)雙鬼拍門(mén)，讓恒大現金流立刻出現了重大問(wèn)題。

以上就是對恒大出現生存型危機的過(guò)程梳理。

按道理，一般人寫(xiě)到這里就基本結束了，但是我們還打算挖一挖其中更深層次的邏輯。

2  決策者的誤判

以恒大的層面，其人脈信息都遠非一般大型企業(yè)能比的（今年大型慶?；顒?dòng)還登上了天安門(mén)），那么，在這樣的情況下，為什么恒大決策者還會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)趨勢出現重大誤判呢？

別急，我們先來(lái)看看另一個(gè)案例。

2021年5月15日，深圳第7次人大會(huì )議通過(guò)一項決議，撤銷(xiāo)深圳市市長(cháng)、監察委員會(huì )主任、副主任、中院院長(cháng)、檢察院檢察長(cháng)、教科文衛委員會(huì )主任、工信局局長(cháng)、商務(wù)局局長(cháng)、應急管理局局等等一大批干部的職務(wù)！

政府、司法系統以及大量部門(mén)一把手同時(shí)調整，這在深圳歷史上是極為罕見(jiàn)的。

市場(chǎng)曾經(jīng)一度傳言，導致這場(chǎng)深圳行政系統大規模調整的事件是深房理事件。

2021年4月，有著(zhù)145萬(wàn)粉絲的自媒體大V深房理被網(wǎng)民公開(kāi)舉報違規炒房，事件在輿論場(chǎng)發(fā)酵，一度成為火爆的話(huà)題。

（來(lái)源：雷達財經(jīng)）

一個(gè)自媒體大V違規組織粉絲炒房，最后竟然導致整個(gè)深圳行政系統大調整是不是不可思議？

在深房理事件之前還發(fā)生了兩件事情。

也就是說(shuō)，深圳在坊間傳言炒房客利用經(jīng)營(yíng)貸違規炒房之后的兩次自查，最后都沒(méi)有查出什么結果。

偏偏就在這個(gè)時(shí)候，深房理事件爆光了！

光是網(wǎng)民舉報的深房理炒房的資金就遠遠超過(guò)之前深圳官方自查的結果！堪稱(chēng)光速打臉。

然而，僅僅因為深圳方面在樓市調控領(lǐng)域有失察的責任就能引發(fā)行政系統如此巨大的地震嗎？

是不是感覺(jué)還是有點(diǎn)牽強啊。

太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，這里給大家回顧一段歷史。

讀史如觀(guān)鏡。

正常情況下一個(gè)深房理事件絕對沒(méi)有如此大的能量讓深圳行政系統大動(dòng)蕩。

但是深房理事件爆發(fā)恰恰在一個(gè)敏感的時(shí)刻——國家三令五申強調“房住不炒”，而深圳民間竟然頂風(fēng)作案，從銀行套取大量貸款去炒作樓市。而深圳方面幾次自查也是“事出有因，查無(wú)實(shí)據”。

2020年11月，中央確定深圳作為社會(huì )主義先行示范區試點(diǎn)城市，結果幾個(gè)月后，這個(gè)社會(huì )主義先行示范區竟然成為全國房?jì)r(jià)漲幅最高的城市！

深房理事件被捅出來(lái)，這本身就是地方政府在房市調控上巨大失職的表現——不跟著(zhù)中央調控房市的節奏走，反而弄出一個(gè)反面典型，造成惡劣的社會(huì )影響！

這就太不講政治了！

究其原因，還是我們有些地方官員（級別甚至不低）對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢出現重大誤判！

現在我們回頭來(lái)看恒大決策者對形勢出現重大誤判好像也不是那么離奇了。

那么，問(wèn)題來(lái)了——

他們誤判了什么？

為什么會(huì )誤判？

3  房地產(chǎn)調控的歷史

我們現在簡(jiǎn)單回顧一下房地產(chǎn)調控的歷史。

第一次提出房地產(chǎn)調控是2010年，然后調控這個(gè)詞就如同貼在房地產(chǎn)行業(yè)身上的標簽一樣如影隨形。

然而效果卻不太好——過(guò)去一般是用行政手段強行抑制需求，短期房?jì)r(jià)被暫時(shí)抑制之后，過(guò)不了幾年總會(huì )再次報復性反彈，再次創(chuàng )出新的高度。

十余年如此反復多次之后，以至于全社會(huì )對房市已經(jīng)形成一種信仰——房?jì)r(jià)是不可能跌的，短暫的震蕩之后還會(huì )繼續漲。這種信仰不僅是老百姓有，社會(huì )資本有，連體制內官員也有。

正是這種全民共識讓資金如同潮水一樣持續流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)虹吸了大量社會(huì )資金之后推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上漲，形成一個(gè)牢不可破的循環(huán)。

最想打破這個(gè)循環(huán)的是中央政府，畢竟大家都去炒房炒地皮，誰(shuí)來(lái)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟？

但是要打壓房地產(chǎn)又頗有點(diǎn)投鼠忌器的感覺(jué)。

按照野村證券等機構測算，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中占比很高，直接對GDP貢獻是12.3%，加上上下游產(chǎn)業(yè)的綜合貢獻是16.4%。中國政府財政收入有44%來(lái)源于房地產(chǎn)與土地相關(guān)領(lǐng)域。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，假如全國人民創(chuàng )造100元財富，其中有16.4元是房地產(chǎn)貢獻的，假如政府財政收入100元，其中竟然有44元是房地產(chǎn)貢獻的。

所以，去房地產(chǎn)是不可能的！過(guò)去不可能，現在不可能，將來(lái)……也不可能！

沒(méi)有哪個(gè)國家哪個(gè)政府能承受經(jīng)濟規模打84折，財政收入打56折的后果。

所以，過(guò)去房地產(chǎn)調控不過(guò)是防止房?jì)r(jià)漲幅太快的一種調節，說(shuō)白一點(diǎn)就是對房?jì)r(jià)公眾預期的一種糾偏——房?jì)r(jià)是不會(huì )永遠漲的！

但是過(guò)去調控結果卻事與愿違，反倒是強化了民眾房?jì)r(jià)永遠漲的預期。

2016年國家第一次提出“房住不炒”，這是明顯準備升級房地產(chǎn)調控的信號，但是當時(shí)中國經(jīng)濟恰恰處于“L”型的下行趨勢，我們GDP增長(cháng)率從過(guò)去的8%以上已經(jīng)跌到6%+左右，已經(jīng)沒(méi)有對房地產(chǎn)實(shí)施嚴厲政策的空間。

所以，房住不炒提出之后也是雷聲大雨點(diǎn)小，只是對房?jì)r(jià)漲幅比較大的地區加碼了行政管控手段，這些手段與過(guò)去一樣讓房?jì)r(jià)短暫壓抑之后在2018年迎來(lái)一波快速上漲。

2020年因為疫情的沖擊，我國被迫加大貨幣投放力度來(lái)刺激經(jīng)濟，當年年底在寬松貨幣刺激下，房?jì)r(jià)再次出現較大幅度上漲。

到了2020年底，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢出現兩個(gè)重大變化。

一個(gè)是我國杠桿率已經(jīng)飆升到非常危險的地步。

當時(shí)我國杠桿率超過(guò)270%，非金融企業(yè)杠桿率是160%，政府杠桿率超過(guò)40%，居民杠桿率超過(guò)70%。

國際公認宏觀(guān)杠桿率超過(guò)250%就是比較危險的指標，而我們比這個(gè)危險的紅線(xiàn)還足足超過(guò)20%。

而杠桿率飆升房地產(chǎn)絕對是主要“貢獻者”——

因為不僅房地產(chǎn)自帶杠桿屬性，居民買(mǎi)房就是加杠桿，而且房市火爆必然帶來(lái)土地市場(chǎng)紅火，地方政府一旦擁有大量賣(mài)地收入，總會(huì )有一種沖動(dòng)去加杠桿大拆大建。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了不得不出重拳遏制的地步了。

另一個(gè)是2021年我國經(jīng)濟增長(cháng)預期很高。

因為中國在新冠疫情沖擊下出色的表現，讓我們獲得一波可觀(guān)的疫情紅利，2021年國際貨幣基金組織與世界銀行預測中國經(jīng)濟增長(cháng)將達到9%左右，而國內機構更為樂(lè )觀(guān)，普遍預測中國經(jīng)濟增長(cháng)將達到10%以上。

換句話(huà)說(shuō)，2021年我們獲得一個(gè)難得的對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴厲調控的窗口期。

所以，當年初管理層將今年經(jīng)濟增長(cháng)定位為6%以上時(shí)，所有人都大跌眼鏡，這種在經(jīng)濟增長(cháng)主動(dòng)踩剎車(chē)的動(dòng)作引發(fā)外界很多猜測——

大家都認為國家會(huì )收緊貨幣去杠桿，現在來(lái)看，這個(gè)主動(dòng)踩剎車(chē)就是提前預留空間——一旦房市出現不可控的波動(dòng)，就要在房地產(chǎn)推動(dòng)最嚴厲的去金融化政策！

注意，這個(gè)提前預留不是從一開(kāi)始就準備這么干（畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)嚴厲去金融化經(jīng)濟代價(jià)太大），而是管理層根據房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)展而針對性制定政策。

然后，因為市場(chǎng)對房?jì)r(jià)“永遠漲”的信仰一步步逼迫調控政策層層加碼。

2020年6月，疫情結束之后房地產(chǎn)市場(chǎng)就迎來(lái)報復性反彈，然后國家就為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設置了三道紅線(xiàn)——這是從供給端開(kāi)始降杠桿；

2020年秋冬季，房地產(chǎn)火爆勢頭不減，12月30日銀保監會(huì )發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住往房地產(chǎn)行業(yè)放水的額度；

（來(lái)源：金融界）

2021年上半年，全國土地拍賣(mài)市場(chǎng)異?；鸨?，在土地拍賣(mài)價(jià)格屢創(chuàng )新高帶動(dòng)下，全國各地房?jì)r(jià)再次大幅度上漲，其中深圳房?jì)r(jià)更是一馬當先充當了全國樓市的領(lǐng)頭羊。

2021年2月8日，深圳率先發(fā)布了《關(guān)于建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，對深圳市3595個(gè)小區建立成交參考價(jià)格，本來(lái)這是一個(gè)對樓市降溫的大殺器，但是因為執行力度問(wèn)題（參考3—4月深圳自查違規經(jīng)營(yíng)貸結果），依然沒(méi)有讓火爆的深圳樓市降溫。

4月，深房理事件爆發(fā)，5月深圳行政系統大調整。這個(gè)標桿性事件讓地方政府終于了解了中央控制房?jì)r(jià)的決心，然后深圳迅速加大了二手房指導價(jià)機制的執行力度——

這是第一次在需求端強行去杠桿，深圳二手房交易迅速降溫，然后二手房指導價(jià)迅速擴展到房?jì)r(jià)漲幅較大的13個(gè)城市，全國房市交易也急轉直下！

從這個(gè)過(guò)程可以看出，不管是恒大還是某些地方官員之所以對房地產(chǎn)形勢出現重大誤判，不是他們消息渠道閉塞，也不是對國家調控房地產(chǎn)的決心有誤判。

而是他們有僥幸心理，堅定認為國家調控房地產(chǎn)只是扭轉公眾對房?jì)r(jià)上漲的預期，不會(huì )對房地產(chǎn)實(shí)施過(guò)于嚴厲的遏制手段。

但是，卻沒(méi)料到從2020年下半年到今年上半年房市持續火爆以及房?jì)r(jià)大幅度上漲逼著(zhù)國家層層加碼房地產(chǎn)調控政策，最后在房地產(chǎn)行業(yè)徹底去金融化！

所謂矯枉必須過(guò)正。

現在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了不實(shí)施去金融化就不足以扭轉公眾預期的地步。

恒大決策者恰恰就是對“矯枉必須過(guò)正”的前景出現重大誤判。

4  僥幸投機栽跟頭

熟悉我的讀者都應該知道，最近兩年我是看空房地產(chǎn)的。但是，去年年底到今年年初房?jì)r(jià)短暫的大幅度上漲卻讓我有點(diǎn)打臉的感覺(jué)。

今年4月，在一次飯局上聊到房地產(chǎn)，就有一個(gè)朋友對我提出一個(gè)尖銳的拷問(wèn)：

“你不是看空房地產(chǎn)嗎？為什么今年全國各地土地交易市場(chǎng)如此火爆？各路資本紛紛砸下重金去搶地塊？土地溢價(jià)屢屢創(chuàng )出新高？”

這番拷問(wèn)讓我無(wú)言以對——不是我對房地產(chǎn)的看法出現變化，而是強大的資本用真金白銀投票表達對未來(lái)房市看好，讓我覺(jué)得用言辭來(lái)反駁多少有點(diǎn)蒼白。

正是因為土地交易市場(chǎng)的火爆，民間投資房產(chǎn)的熱情再次被點(diǎn)燃，我身邊就有很多人在那段時(shí)間拼命籌集資金去投資樓市，甚至有人加很高的杠桿。

幾個(gè)月后這種澎湃的熱情戛然而止。

房地產(chǎn)去金融化其實(shí)就是修改了房地產(chǎn)基本的產(chǎn)業(yè)邏輯——去掉了杠桿屬性（金融屬性）的房地產(chǎn)不過(guò)是一堆磚頭水泥組合的重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而已！

恒大突然曝出生存危機如同給所有投機樓市的資本兜頭淋下一桶冰水，上半年高價(jià)拿下的土地現在變成了燙手山芋，而那些加杠桿投資房產(chǎn)的人們更是惶惶不可終日。

恒大是第一個(gè)曝出生存危機的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是絕不會(huì )是唯一一個(gè)！不出意外，在下半年將有更多的開(kāi)發(fā)商以及更多的炒房客曝出生存危機。

國家這一次下了最大的決心也要扭轉全社會(huì )對房?jì)r(jià)永遠漲的預期。

當然，從5月開(kāi)始房地產(chǎn)強力去金融化相當于給這個(gè)行業(yè)踩了急剎車(chē)，經(jīng)濟代價(jià)也很大。

從5月到8月，在上游工業(yè)產(chǎn)品出廠(chǎng)價(jià)格節節攀升的情況下，我們下游消費者產(chǎn)品價(jià)格卻在節節下跌。

從5月到8月，我們PPI指數是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指數則是1.3、1.1、1.0、0.8。

PPI指數與CPI指數嚴重背離，宏觀(guān)經(jīng)濟已經(jīng)出現明顯的通縮特征。

導致PPI指數與CPI指數嚴重背離的原因很多——

比如我們居民負債率太高，比如經(jīng)濟復蘇基礎還不牢固，但是有一個(gè)原因不可忽視，因為房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)一百多個(gè)行業(yè)，對國民經(jīng)濟影響太大，這個(gè)行業(yè)突然踩急剎車(chē)，不可避免對經(jīng)濟會(huì )有較大的負面影響。

說(shuō)白一點(diǎn)，這是資本不講政治強行炒作房市惹的禍。

其實(shí)，我們回頭來(lái)看，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度幾年前就是明牌，這個(gè)牌面資本清楚，大部分老百姓也很清楚。

過(guò)去國家沒(méi)有對房地產(chǎn)下重手有復雜的原因——但是這絕不代表國家永遠都不會(huì )對房地產(chǎn)下重手。

我們有些企業(yè)（資本）總覺(jué)得自己與眾不同，雖然對宏觀(guān)政策以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策非常了解，但是總有僥幸心理，認為自己可以成為超越常人的例外。

抱著(zhù)這種僥幸投機心理早晚是會(huì )栽大跟頭的——不管是普通投資者，還是資產(chǎn)上萬(wàn)億的恒大，概莫例外。